Вопрос получения компенсации за пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, является актуальным для многих людей. Долевая собственность на недвижимое имущество встречается очень часто. Такая собственность может возникнуть в силу разных причин: получение наследства, приобретение имущества несколькими людьми, использование материнского капитала и так далее. Не всегда при этом сособственникам удается договариваться об использовании совместного имущества, в связи с чем зачастую между ними возникают конфликты и судебные споры.
Одной из таких конфликтных ситуаций является использование одним из сособственников всего объекта, тогда как второй сособственник в силу разных причин лишен возможности использовать этот объект.
В результате права второго сособственника нарушаются: он не может использовать свою собственность и извлекать из нее какой-либо доход, но вынужден нести при этом расходы по содержанию имущества (в пределах своей доли).
Так, к примеру, в нашей практике был такой случай.
В результате смерти женщины двумя ее родственниками была унаследована однокомнатная квартира. Один из наследников в этой квартире проживал ранее и продолжает проживать после получения наследства. Второй наследник в квартире не жил и не является родственником первого наследника (муж наследодателя и его ребенок, которые не являются друг другу родственниками). Между данными лицами сложились конфликтные отношения. При этом муж наследодателя унаследовал 3/4 квартиры, а ребенок наследодателя (совершеннолетний) – 1/4 (доли определены по судебному решению).
Какие есть варианты использования этой 1/4 доли?
Во-первых, самое очевидное, это продать эту долю мажоритарному наследнику. Однако что, если этот наследник не хочет покупать долю? Заставить через суд купить долю – нельзя, это противоречит базовым принципам гражданского права (свобода договора). Другой вариант – выделить долю в натуре. Но сделать это в квартире практически никогда не возможно (очень сложно). В нашем случае это вообще однокомнатная квартира, где это невозможно в принципе.
Третий вариант – предложить продать квартиру целиком и разделить деньги пропорционально долям. Это самый прозрачный и справедливый вариант. Но в нашем случае мажоритарный наследник этого не хочет. Ему квартира нужна для проживания, другого жилья у него нет.
Четвертый вариант – это заявить иск о вселении и определении порядка пользования жилым помещением. Однако опять же, в нашем случае, с однокомнатной квартирой это не возможно.
Следующая возможность – продать долю постороннему лицу. Но здесь очевидно, что такая сделка маловероятна, поскольку никому не нужна доля в квартире, где кто-то живет, при том, что туда невозможно будет вселиться этому покупателю.
Получается, что один из сособственников пользуется в полной мере всей квартирой, а второй сособственник только несет расходы на оплату коммунальных платежей.
В такой ситуации возможно потребовать компенсацию за пользование долей.
В соответствии с п.2 ст. 247 Гражданского кодекса РФ, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Для взыскания этой компенсации необходим ряд условий, которые сформулированы в судебной практике:
– взыскание компенсации возможно, если квартира имеет одну жилую комнату, стороны не являются членами одной семьи, поэтому их совестное проживание не возможно (Постановления Президиума Приморского краевого суда от 31.01.2011 N 44г-2 // СПС «Консультант Плюс»);
– компенсацию взыщут, при объективной невозможности осуществления полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на долю одного собственника, вследствие неправомерных действий другого сособственника, допускающего нарушения его прав (Апелляционное определение Новгородского областного суда от 28 мая 2014 г. № 2-220/14-33-1214 // СПС «Консультант Плюс»).
– взыскание компенсации в соответствии со ст. 247 ГК РФ не является элементом определения порядка пользования имуществом и представляет собой самостоятельное материально-правовое требование (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.08.2013 по делу № 11-25992// СПС «Консультант Плюс»).
В ряде случаев для взыскания такой компенсации суды указывали на необходимость получения судебного решения об отказе во вселении и определении порядка пользования жилым помещением.
В нашем деле сложилась совокупность этих условий.
При этом сособственник 1/4 доли неоднократно предлагал другому сособственнику купить у него долю на рыночных условиях, либо выставить квартиру на продажу целиком. Ответов на эти предложения не поступало. Тем самым мажоритарный сособственник фактически злоупотреблял своим положением и безвозмездно пользовался всей квартирой, не неся при этом даже всех расходов на коммунальные услуги.
Размер компенсации был определен истцом на основании независимой оценки.
В результате суд согласился с требованиями истца и удовлетворил заявление в полном объеме, взыскав компенсацию за пользование долей. Апелляционная инстанция оставила решение без изменения.
