Вопрос про снижение арендной платы в связи с коронавирусом, очень актуален. Мы сами столкнулись с ситуацией, когда не можем использовать арендуемое имущество. В этой связи мы подготовили письмо нашему арендодателю о снижении размера арендной платы. В процессе написания письма мы сделали юридический анализ данной новой возможности. Результаты нашего анализа публикуем для всех, кому это может пригодиться.
Конечно, наш анализ пока без судебной практики. Ее еще нет, но наверняка появится. Тем не менее, действовать нужно сейчас. И от того, насколько грамотными будут эти действия, будут зависеть шансы на успех. Думаем большинство арендодателей пойдут на встречу своим арендаторам. Особенно, если написать арендодателю обоснованное и юридически выверенное письмо.
Фактическое обоснование снижения арендной платы в связи с коронавирусом.
Всем очевидно, что в общемировом масштабе произошла непредвиденная никем ситуация экстраординарного характера. Такого никогда раньше не было. Повсеместно введен карантин. Это делает невозможным исполнение очень многих обязательств или реализацию очень многих прав. При написании писем арендодателям, можно для начала сослаться на следующие обстоятельства:
- Президентом РФ издан указ о мерах по борьбе с эпидемией и объявлены выходные дни длиной в месяц.
- В Федеральный закон 1994 года “О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера” внесены изменения, позволяющие Правительству РФ и губернаторам вводить особые правила поведения в условиях режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
- В рамках новых полномочий губернаторы стали издавать указы, в которых объявляют режим повышенной готовности и вводят правила поведения, в которых по сути содержатся существенные ограничения конституционных прав граждан на свободу передвижения.
Так, например, Губернатором Омской области Бурковым А.Л. были приняты Распоряжения № 19-р от 17.03.2020, № 33-р от 31.03.2020, № 37-р от 03.04.2020 согласно которым, на территории Омской области введен режим повышенной готовности и ограничена свобода передвижения граждан.
При этом за нарушение мер, предусмотренных указами губернаторов, ввели очень строгую юридическую ответственность. Для этого в КоАП РФ и УК РФ также оперативно внесли соответствующие поправки.
Таким образом, все эти действия властей в связи с эпидемией коронавируса делают фактически невозможной реализацию многих прав и обязанностей. В число этих прав входит и невозможность использования арендованного имущества арендаторами.
С точки зрения фактического обоснования не лишним будет упомянуть не только о невозможности использования арендованного имущества, но также и вообще о невозможности какой-либо деятельности арендатора. Для юристов например, деятельность стала почти невозможна по причинам ограничения работы судов и многих государственных органов, невозможности встреч с клиентами, ограничения передвижений по городу и т.п. Стоит указать и о таком последствии всех этих обстоятельств, как кардинальное сокращение доходов арендатора.
Юридическое обоснование снижения арендной платы из-за коронавируса.
Вообще с точки зрения Конституции РФ, все вышеуказанные действия государства, мягко говоря, сомнительны. Если хотите, почитайте об этом здесь.
Главная проблема состоит в том, что Чрезвычайное положение ни в стране, ни в отдельных регионах не объявлено. Его подменили неким “Режимом повышенной готовности” в сочетании с выходными днями. Можно ли ссылаться на это все в суде как на форс-мажор при обосновании невозможности исполнения обязательств, либо в обоснование изменения условий договора, – не понятно. Скорей всего, нельзя. Пока что этот вопрос переложен на плечи судов, которые не работают.
Вместе с тем, в отношении договоров аренды ситуация выглядит лучше, потому что здесь государство сделало исключение.
Так, Федеральным законом от 01.04.2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (часть 3 пункт 19) установлено: Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
В дополнение к данной норме Правительство РФ приняло Постановление от 03.04.2020 года №439 “Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества”. В данном нормативном акте в основном говорится о праве арендаторов на отсрочку и рассрочку платежей. Но упомянуто и о возможности снижения арендной платы.
В качестве заключения
Кажется, что законодатель дал арендаторам право на снижение арендной платы в связи с коронавирусом. Но это только на первый взгляд. На самом деле все не так однозначно.
Прежде всего, норма оставляет простор для усмотрения арендодателей. Она не указывает на обязанность арендодателя выполнить требование арендатора. Таким образом, арендатор вправе потребовать уменьшения платы, но обязан ли это делать арендодатель – не ясно. Если обязан, то в каком размере, за какой период? Получается, что сторонам придется вести переговоры и договариваться. Но это же самое стороны договора могли делать и раньше, без этой нормы. Постановление Правительства №439 от 03.04.2020 года также содержит только рекомендации для арендодателей по снижению арендной платы.
Мы рекомендуем при составлении писем арендодателем не ограничиваться ссылками на вышеуказанный закон. Следует указывать и ранее существовавшие нормы гражданского права. Так, не лишним, к примеру будет сослаться на статью 451 ГК РФ, которая допускает возможность изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Можно сослаться на статьи 401, 417 ГК РФ, где говорится об освобождении от ответственности по обязательствам в случае форс-мажора.
Если Вам нужна помощь в подготовке заявления арендодателю с просьбой об уменьшении арендной платы, либо при не достижении согласия, нужна помощь в суде, обращайтесь к нам по телефону: 89045882424 – Богомолов Никита Сергеевич
Есть салон, с выставочными образцами мебели. Мебельный центр, “Мебель+” закрыли из-за пандемии. Скидывать цены арендодатель не хочет, хочу отказаться от аренды. но… И вот тут начинается, что делать с мебелью? Вывезти, а куда? Арендовать другое помещение. Хорошо. А как вывезти? Пандемия. Самоизоляция. Закон не нарушаем, сидим дома. 2-ой вариант- распродать. Но, опять тоже самое- самоизоляция, сидим дома, да и ТЦ закрыт. Получается, что я не могу расторгнуть договор аренды? И мало того, попадаю в полную зависимость от арендодателя? Который может не только оставить цены на прежнем уровне, но даже и поднять их. Так?
Ну тут вопрос, что вы в принципе хотите. Если все-таки аренда вам нужна, но вы хотите цену снизить, то надо переговоры вести (обязательно письменно, а том потом никуда не пришьешь ваши устные разговоры). Снижать плату по закону арендодатель не обязан, только по договоренности. Но Законом разрешена отсрочка уплаты платежей. Если отказывается вообще хоть на сколько снизить плату, скажите, что тогда воспользуетесь отсрочкой и деньги арендодатель увидит только через несколько месяцев. Может согласится арендодатель тогда на снижение. У нас вот согласился, тяжело с ним было общаться, но мы убедили, что лучше получать меньше, но сейчас, чем вообще несколько месяцев ничего не получать.
Ну а если вы все таки решили, что нужно расторгнуть договор, то это можно. Тут конечно нужно еще ваш договор смотреть, что там написано. Но из общих норм гражданского права, арендатор может расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке (через суд), если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Думаю это основание подходит под ваш случай. Плюс статья 451 ГК – тоже подходит. Это про изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Но это все только через суд. К суду надо будет заранее готовиться, и переписка по вопросу снижения платы тоже пригодится. Можно будет говорить, что вы пытались сохранить арендные отношения, писали письма, но вам навстречу не пошли. В результате этой ситуации вам аренда этого имущества не выгодна, вы теряете то, на что рассчитывали при заключении договора и т.п.